Conozca Los 17 Pasos Para el Cierre de la venta de una Propiedad

Conozca Los 17 Pasos Para el Cierre de la venta de una Propiedad

Si bien un cierre puede ser diferente de otro dependiendo de varias condiciones, inclusive de las leyes y regulaciones locales, estos son básicamente los 17 pasos que conlleva este proceso que muchos desconocen, por lo cual es de gran valor familiarizarse con ellos antes de invertir, comprar o vender una propiedad

 

  1. Contrato de Compra-Venta: con este instrumento firmado por comprador y vendedor, que toma el nombre o condición de "executed" o "executory" inicia el proceso de cierre. Este contrato se ha establecido posterior al contrato conocido como "Far Bar - As Is" que es el instrumento mediante el cual se hacen y aceptan las ofertas entre comprador y vendedor, con asesoría de su agente inmobiliario representante, y con el cual generalmente junto con una oferta se hace un depósito de garantía que será mantenido en un "escrow account" o cuenta custodiada, que puede ser del mismo agente que hará el cierre como se describe en el siguiente punto. Es importante mencionar, que hacer un depósito con la oferta es un acto de buena fe y seriedad más no una obligación al momento de la oferta, aunque sí muy recomendable 

 

  1. Opening Escrow: Uno de los agentes representando al vendedor o al comprador envía el contrato firmado a un agente de cierre "Closing Agent" que será previamente elegido generalmente por quien corre con los gastos de cierre que puede ser ambas o cualquiera de las partes por acuerdo/negociación pero que usualmente es el comprador. Este agente puede ser un abogado, o más comúnmente y recomendado, una Compañía de Título "Title Company" entidades especializadas en este procedimiento. Este procedimiento se lo conoce también como "opening escrow"

 

  1. Title Search: El agente de cierre o compañía de Título, inmediatamente realizará u ordenara un "Title Search" es decir una revisión o investigación del título de propiedad a fin de descubrir posibles violaciones, demandas, problemas de propiedad, información sobre hipotecas u otros gravámenes que afectan a la propiedad en cuestión y deben conocerse y/o resolverse antes del cierre

 

  1. Inspección: En este punto generalmente el comprador realiza una inspección de la propiedad que es recomendable hacerlo con un inspector profesional experimentado y especializado, su agente de bienes raíces podrá recomendarle alguno, así también se podrá realizar inspecciones específicas por ejemplo de daños en techo, termitas, presencia de moho, instalaciones eléctricas o de plomeria, etc, si se considera necesario para que el comprador esté plenamente satisfecho con el inmueble. Todo esto se debe realizar durante el periodo designado en el contrato para esto denominado "Inspection Period" que es generalmente entre 5 a 14 días durante el cual si así se menciona en el contrato, el comprador podría declinar su oferta de compra si durante este periodo encontró alguna inconformidad lo que es conocido como "Inspection Contigency" en cuyo caso no será penalizado

 

  1. Financiamiento: Si la compra es con préstamo (Mortgage) y el comprador aún no ha realizado su aplicación definitiva, este es el momento para hacerlo, que debe estar dentro del periodo designado en el contrato para conseguir su "Loan Approval" o aprobación de crédito para esa propiedad específica, que generalmente es entre 21 y 30 días, pero puede ser negociado por las partes, y depende mucho del prestamista, esta aprobación es definitiva, es decir es un paso más allá de una "pre-calificación" con la que muchos compradores ya cuentan cuando ponen su oferta

 

  1. El Resultado de la Inspección: Con esta información, el comprador dentro del periodo correspondiente puede solicitar al vendedor ciertos arreglos algunos de los cuales pueden ser un requisito para la aprobación final del préstamo, y otros objeto de negociación entre las partes, inclusive con el precio originalmente pactado en algunos casos, cuyo resultado se debe reflejar formalmente en un adendum del contrato llamado "Repair Amendment" 

 

  1. Terminación del Periodo de Inspección: Comprador y Vendedor han negociado cualquier reparación producto de la inspección realizada, y después de esto, el comprador dará por terminado el periodo de inspección, inclusive si esto fuera antes de cumplir con el plazo establecido en el contrato

 

  1. Avalúo/Appraisal: Terminado el periodo de inspección, el prestamista (Banco o Mortgage Lender) ordena un avalúo (appraisal), con el propósito de asegurarse de que el valor del préstamo no sea mayor al avalúo de la propiedad y definir el monto final aprobado de crédito, lógicamente dentro del periodo designado para el financiamiento y antes de emitir su "Loan Approval" este procedimiento puede tomar en total entre 3 y 7 días periodo en el que un avaluador visitará la propiedad para realizar su estudio correspondiente y devolver un resultado

 

  1. Appraisal Contigency: El resultado de un avalúo si esta de acuerdo con el precio y condiciones pactadas entre comprador y vendedor permite seguir adelante con el proceso de cierre, caso contrario si el avalúo es menor, corresponde una negociación adicional entre las partes, donde podrá el precio ajustarse o el comprador estar dispuesto a hacer un pago inicial mayor o una combinación de ambas cosas, sin embargo bajo la protección de una "Appraisal Contigency" que debe contener el contrato en sus cláusulas de financiamiento, de producirse esta situación, sería otro motivo por el cual el comprador podría salir del compromiso de la transacción sin penalidades

 

  1. Otras Contingencias: En el contrato bajo negociación y acuerdo entre las partes, pueden incluirse otras contingencias por múltiples razones, por ejemplo, el que el comprador deba vender su propiedad actual para poder seguir adelante con la nueva compra, es una de las más frecuentes. Sin embargo, una vez que han pasado los periodos señalados como susceptibles de tener por parte del comprador cualquiera de las contingencias, la transacción está obligada a concretarse o que el comprador sea penalizado con la pérdida de su depósito de garantía conocido como "Earnest Money"

 

  1. Title Issues: Mientras todo lo anterior se desarrolla, la compañía de Título o agente de cierre estará trabajando para encontrar cualquier inconsistencia del título de propiedad como ya lo mencionamos, esto incluye obtener información de impuestos, de la asociación del condominio si la hubiera, etc, y el agente de cierre estará trabajando a la par con el vendedor para resolver cualquier problema encontrado a fin de garantizar la transacción con un Título libre de problemas

 

  1. Walk-Through: Una vez completadas las reparaciones solicitadas por el comprador (si las hubiera) el comprador realizada una visita de verificación a la propiedad con su agente de bienes raíces llamado "walk-through" justo unos días antes de la fecha de cierre, y el prestamista, podrá también solicitar realizar esta visita si hay alguna reparación solicitada como requisito para el préstamo

 

  1. Underwriting: Durante el proceso de aprobación final del crédito, es importante tener en cuenta que el prestamista, podrá pedir varios documentos durante el proceso al comprador, generalmente no los pide todo de una vez, los van solicitando en la medida que avanza el proceso y es importante conocer esto para estar preparados a enfrentar un proceso así que puede resultar un poco incómodo, es muy importante la agilidad con la que el comprador cumpla con estos requerimientos, debido a que en las últimas regulaciones se menciona que la "colaboración diligente" del comprador es un requerimiento y el no hacerlo se podría en determinado momento considerar como una falta en el proceso de préstamo que en última instancia afectaría a no poder salir del compromiso contractual a través de una contingencia de financiamiento, además es muy importante, que el comprador durante este proceso no modifique su situación financiera en lo posible, no realice otras inversiones, compras, préstamos, etc, que modifiquen su crédito o situación financiera durante ese proceso, y que al hacerlo generaría demoras y la posibilidad de que rechacen en determinado momento su aplicación. Este proceso de la obtención de crédito muchas veces fuerza a que la fecha de cierre se postergue, siempre en conocimiento y aceptación mutua de las partes

 

  1. Verificación de Trabajo: En relación con el punto anterior, el último paso que realiza el prestamista o su llamado Underwriter, es verificar su empleo, pues si usted perdió su trabajo o se comprueba una información falsa al respecto, el préstamo no será aprobado

 

  1. Clear To Close: Es el nombre con el que se conoce al cierre del proceso de préstamo, donde el prestamista envía al agente de cierre el paquete de documentos que requieren que se firmen el día del cierre y las respectivas instrucciones

 

  1. HUD-1 / Settlement Statement: El agente de cierre cuenta ya como parte de su paquete de documentos de este "estado de cuentas" llamado HUD-1 o Settlement Statement, donde se detalla los montos que el comprador deberá cubrir el día del cierre y el vendedor va a recibir, distribuyendo, compensando y prorrateando todos los montos que intervienen en una transacción de Bienes Raíces, documento que un par de días antes del cierre el agente de cierre lo enviara para conocimiento de las partes y emisión de cheques o transferencias

 

  1. El Día del Cierre: el vendedor se presentará en La Oficina designada para el cierre con las llaves de la propiedad y el comprador con los cheques certificados del banco o los respaldos de las transferencias bancarias (wire transfer) realizadas y se procederá a la firma de todos los documentos necesarios. La fecha es clave y obligatoria aunque no necesariamente todas las partes estarán juntos para las firmas respectivas

 

 

Cuando un comprador y vendedor negocian y definen las ofertas y contraofertas, la fecha límite para realizar el cierre es una de las condiciones de la negociación, por lo tanto se la debe pre-definir proyectando el tiempo que va a tomar, para lo cual necesitará la asesoría de su agente de bienes raíces en total coordinación con la compañía de Título seleccionada, típicamente se planifica al menos 30-45 días para hacer un cierre desde la fecha en que la oferta sea aceptada, pero podría tomar más o menos tiempo pues hay muchos factores y personas o entidades clave que intervienen por ejemplo los bancos o prestamistas hipotecarios, y de mutuo acuerdo por situaciones especiales las partes podrán solicitar alterar la fecha establecida   

 

En todo este proceso, la clave más importante es contar con los profesionales adecuados y especializados para asesorarlo, abogados, compañía de Título, prestamistas y especialmente su agente de bienes raíces 

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